пока квартиры не проданы, деньги не попадают на эскроу — и этот долг обслуживается по полной ставке. при эффективной ставке ПФ 12–16% и марже проектов 5–10% проценты копятся быстрее, чем проект зарабатывает. посчитайте порядок своих потерь — а ниже разберём, какая их часть управляемая.
в домах с вводом-2026 продано 52%остатки продаются 3,2 годазаморожено по стране ~3,5 трлн ₽план Q1 выполнили только 27% девелоперов
ваш проект
непроданные остатки м²
строящееся + готовое, не в сделках и не в бронях
средняя цена продажи тыс ₽/м²
ставка на замороженный капитал%
стройка: эффективная ставка ПФ 12–16% (Ъ), непокрытая эскроу часть ≈ ключевая +2,5–4,5 п.п. · введённый дом с погашенным кредитом: альтернативная стоимость капитала ~13–15% · средневзвешенная ПФ ~10% (ЦБ)
текущий темп продаж м²/мес
сколько метров в среднем уходит в сделки за месяц
капитал, замороженный в остатках
3,0 млрд ₽
цена простоя
проценты на замороженный капитал · в месяц
35,0 млн ₽
пока квартиры не проданы, эти деньги каждый месяц уходят банку процентами. если кредита нет — столько же недозарабатывает капитал, замороженный в остатках
в день
1,17 млн ₽
за квартал
105 млн ₽
за год
420 млн ₽
проценты за год простоя ≈ стоимость 2 800 м² — столько метров вы фактически отдаёте банку
сценарий «продаём как продаётся»: в среднем по рынку остатки распродаются за 3,2 года (ДОМ.РФ). за это время процентов набежит ≈ 672 млн ₽ — сопоставимо со всей прибылью, заложенной в эти квартиры при марже 5–10%, или больше неё. при вашем текущем темпе распродажа завершится к марту 2030 — окно 2027 года (дефицит готового жилья и рост цен) пройдёт без вас.
ставка ЦБ и ипотека — вне вашего контроля. но простой редко состоит из них целиком: заметная его часть — потери в самой системе продаж. четыре самые частые утечки:
89%
застройщиков не перезвонили по заявке (Яндекс, 219 тыс. звонков)
лиды оплачены, звонок не состоялся — воронка теряет сделки на первом же шаге.
36%
«агентских» сделок начались с вашей же рекламы
клиент пришёл сам, комиссию получил агент — вы платите за одну сделку дважды.
70%
лидов — холодный трафик
конверсия в 1,5–2 раза ниже тёплой: бюджет растёт, продажи — нет.
4+ клика
до конкретного лота у 72% сайтов застройщиков
покупатель уходит раньше, чем видит квартиру.
73% девелоперов не выполнили план I квартала — но 27% выполнили: в том же рынке, при той же ставке. разница не в ставке ЦБ, а в системе продаж.
эта цифра — не оценка работы отдела продаж, а цена простоя системы в целом. с ней удобно выходить на бюджетный комитет: аргумент за ресурсы, выраженный в рублях в день.
остатки — симптом; причина обычно в воронке. где именно она теряет сделки — покажет экспресс-диагностика воронки: 2 минуты, по вашим цифрам.
а если распродать быстрее?
распродажу ускоряют и без снижения цен: конверсия воронки (лид → сделка), агентский канал, точечный перформанс, взвешенные ценовые решения. задайте реалистичное ускорение — и увидите, сколько денег оно возвращает в маржу.
ускорение распродажи остатковна мес быстрее
ориентиры — кейсы рынка, не наши обещания (форум «Движение» 2026): конверсия воронки 6,9→15,2%, цикл сделки 52→30 дней · 1–3 мес — консервативная оценка, 4–6 — типовой проект, 7+ — все рычаги сразу
за счёт чего возможно ускорение без снижения цен
дозвон до лида: рынок ~47% → цель 80%+ — почти вдвое больше разговоров из тех же заявок.
перезвон за 15 минут: 89% застройщиков не перезванивают по пропущенному — возврат клиентов, за которых уже заплачено.
сквозная конверсия лид → сделка: 5–9% → 10–12% — больше сделок без роста рекламного бюджета.
квалификация обращений: 32% → норма 35–40% — отдел продаж тратит время на тех, кто действительно покупает.
какие рычаги сработают у вас — вопрос диагностики, а не веры.
экономия на процентах
52,5 млн ₽
считаем со среднего остатка (÷2), как в сценарии «продаём как продаётся» · плюс эскроу наполняется раньше — дешевеет весь портфель проектного финансирования
сколько из этих потерь можно вернуть — покажет экспресс-диагностика Бюро
за две недели разложим вашу цену простоя на две части: рыночную, которую не изменить, и управляемые утечки — воронку, каналы, ценообразование, агентские продажи. на выходе — карта потерь с цифрами и точный расчёт по вашему графику эскроу и траншам. стоимость — меньше двух дней вашего простоя.
к заявке автоматически приложится ваш расчёт из калькулятора · отправляя форму, вы соглашаетесь на обработку персональных данных
заявка ушла. вернёмся в течение рабочего дня — с первичным разбором по вашим цифрам.
не удалось отправить автоматически — открываем почту. или напишите на aleksandr@bureausuchkov.com
★
легенда: как устроен калькулятор
вся модель выводится из одной посылки: пока квартира не продана, деньги не попали на эскроу — и эта часть кредита проектного финансирования обслуживается по полной ставке. продажа наполняет эскроу, и ставка на эту часть долга падает почти до нуля. поэтому непроданный остаток — не «склад товара», а счётчик процентов. дальше — четыре формулы.
1замороженный капитал
остатки, м² × цена м²
все непроданные метры, оценённые в деньгах, — капитал, который стоит в бетоне и не работает.
пример: 20 000 м² × 150 тыс ₽ = 3 млрд ₽
2цена простоя в месяц
капитал × ставка ÷ 12
проценты банку — или недополученный доход на капитале — за месяц, пока остаток стоит. в день — ещё ÷ 30; за квартал и год — × 3 и × 12.
пример: 3 млрд × 14% ÷ 12 = 35 млн ₽/мес ≈ 1,17 млн ₽/день
3цена сценария «продаём как продаётся»
капитал ÷ 2 × ставка × 3,2 года
сценарий «продаём как продаётся»: по рынку остатки распродаются за 3,2 года (ДОМ.РФ). при равномерной распродаже средний остаток за период — половина текущего, отсюда ÷ 2.
пример: 3 млрд ÷ 2 × 14% × 3,2 ≈ 672 млн ₽
4экономия от ускорения
цена месяца ÷ 2 × месяцы ускорения
ускоряется весь график распродажи, поэтому проценты экономятся со среднего остатка — половины текущего, как и в формуле 3. каждый снятый месяц остаётся в марже проекта.
пример: 35 млн ÷ 2 × 4 мес = 70 млн ₽
почему «каждый рубль остатка — это долг по полной ставке»?
ставка проектного финансирования привязана к покрытию кредита деньгами на эскроу: покрытая часть финансируется по спецставке (вплоть до ~1%), непокрытая — по рыночной. по рынку покрытие сейчас ~72–73% (ЦБ, февраль 2026) — то есть непроданная часть портфеля реально висит долгом по полной ставке. как только сделка проходит, деньги падают на эскроу и проценты на эту часть почти исчезают. поэтому рубль непроданного ≈ рубль долга по полной ставке — консервативное, но честное приближение. нюанс про готовое: если дом введён и кредит погашен, остатки — уже не долг банку, а замороженный собственный капитал; его цена — альтернативная стоимость (при текущих ставках те же ~13–15% годовых) плюс содержание фонда. если долг после ввода не погашен — банк обычно переоценивает его ближе к рыночной ставке, то есть дороже ПФ.
мы продаём в рассрочку — расчёт тот же?
рассрочка наполняет эскроу только на оплаченную часть: сделка есть, а ставка на непокрытый остаток не падает. если рассрочек в структуре продаж много, реальная цена простоя ближе к расчётной, чем кажется по числу «проданных» квартир.
это же ставка ЦБ и рынок — при чём тут мы?
частично — правда: рынок и ставка давят на всех одинаково. но 27% девелоперов выполнили план Q1 в том же рынке, по той же ставке. и главное: ставка снизится — сгоревшие месяцы процентов не вернёт. диагностика для того и нужна: разложить вашу цену простоя на рыночную часть, которую не изменить, и управляемые утечки, которые закрываются за недели.
откуда 3,2 года и почему в формуле деление на два?
3,2 года — средний срок продажи текущих остатков по данным Аналитики ДОМ.РФ (май 2026). деление на два — из равномерной распродажи: в первый месяц проценты идут со всего остатка, в последний — почти с нуля, в среднем за период — с половины. если ваш темп продаж ниже рыночного, реальная цифра будет больше расчётной.
что калькулятор сознательно не учитывает?
график раскрытия эскроу и транши, разницу ставок покрытой и непокрытой частей, расходы на содержание готового фонда (охрана, отопление, налог на имущество), инфляцию цены м² и скидки при затоваривании. для проектов с покрытием эскроу ниже 100% почти всё неучтённое увеличивает потери — читайте результат как нижнюю оценку. если ваш портфель покрыт с запасом, ваша цена простоя ниже расчётной: считайте по спреду ставок или альтернативной стоимости капитала.
у нас другая ставка или эскроу частично раскрыт — расчёт не врёт?
ползунок ставки для того и нужен: поставьте вашу эффективную ставку по кредитному портфелю проекта. калькулятор оценивает порядок величин: задача — показать масштаб. финмодель он не заменит. точный расчёт под ваш график эскроу и транши — первая часть экспресс-диагностики.
а просто дать скидку — не быстрее?
скидка тоже стоит денег, и обычно больше: 5% дисконта на остатке 3 млрд ₽ — это 150 млн ₽, то есть дороже четырёх месяцев простоя из примера выше. поэтому последовательность другая: сначала воронка, каналы и агентский канал (рычаги без демпинга), точечные ценовые решения — в последнюю очередь и по данным, а не от отчаяния.
насколько этим цифрам можно верить?
рыночные константы — из открытых источников Q2 2026: срок остатков 3,2 года и распроданность ввода-2026 (Аналитика ДОМ.РФ, май 2026), средневзвешенная ставка ПФ ~10% (ЦБ) и эффективная 12–16% (Коммерсантъ), покрытие эскроу ~73% (ЦБ), ~3,5 трлн ₽ замороженного капитала (Эксперт). ваши вводные — ваши: калькулятор ничего не отправляет и не сохраняет, расчёт происходит в браузере. это ознакомительная оценка, не финансовая консультация и не оферта. расчёт фиксирует текущую ставку: при снижении ключевой будущие проценты уменьшатся — но не задним числом.
посчитали свою цену простоя?
оставьте контакты — вернёмся в течение рабочего дня с первичным разбором ваших цифр и честно скажем, нужна ли вам диагностика.