сколько стоит месяц ваших непроданных остатков
пока квартиры не проданы, деньги не попадают на эскроу — и этот долг обслуживается по полной ставке, а проценты копятся быстрее, чем проект зарабатывает. подвиньте ползунки: увидите порядок своих потерь — ниже разберём, какая их часть управляемая.
ваш проект
дом введён, кредит погашен — ~13–15%: альтернативная стоимость капитала
для справки — ~10%: средневзвешенная ставка ПФ по рынку (ЦБ)
цена простоя
часть этой цифры создаёт рынок и ставка, часть — ваша же воронка: 89% застройщиков не перезвонили по заявке (Яндекс, 219 тыс. звонков). какая часть управляема у вас — вопрос диагностики; четыре типовые утечки — ниже.
а если распродать быстрее?
4 рычага: чем ускоряют, когда цену трогать нельзя
дозвон до лида: рынок ~47% → цель 80%+ — почти вдвое больше разговоров из тех же заявок.
перезвон за 15 минут по пропущенному звонку — возврат клиентов, за которых уже заплачено.
конверсия заявки в сделку: 5–9% → 10–12% — больше сделок без роста рекламного бюджета.
доля целевых обращений: 32% → норма 35–40% — отдел продаж тратит время на тех, кто действительно покупает.
какие рычаги сработают у вас — вопрос диагностики, а не веры.
из чего состоит простой
ставка ЦБ и ипотека — вне вашего контроля. но часть простоя создаёт не рынок, а ваша же система продаж. четыре самые частые утечки:
ваша цена простоя в рублях в день — не оценка отдела продаж, а цена простоя системы: с ней идут на бюджетный комитет за ресурсами. где именно воронка теряет сделки — покажет экспресс-диагностика воронки: 2 минуты, по вашим цифрам.
как устроен калькулятор
вся модель выводится из одной посылки: непроданная часть кредита проектного финансирования обслуживается по полной ставке. продажа наполняет эскроу, и ставка на эту часть долга падает почти до нуля. поэтому непроданный остаток — не «склад товара», а счётчик процентов.
четыре формулы: как считается каждая цифра выше
почему «каждый рубль остатка — это долг по полной ставке»?
ставка проектного финансирования привязана к покрытию кредита деньгами на эскроу: покрытая часть финансируется по спецставке (вплоть до ~1%), непокрытая — по рыночной (≈ ключевая +2,5–4,5 п.п.). по рынку покрытие сейчас ~72–73% (ЦБ, февраль 2026) — то есть непроданная часть портфеля реально висит долгом по полной ставке. как только сделка проходит, деньги падают на эскроу и проценты на эту часть почти исчезают. поэтому рубль непроданного ≈ рубль долга по полной ставке — консервативное, но честное приближение.
нюанс про готовое: если дом введён и кредит погашен, остатки — уже не долг банку, а замороженный собственный капитал; его цена — альтернативная стоимость (при текущих ставках те же ~13–15% годовых) плюс содержание фонда. если долг после ввода не погашен — банк обычно переоценивает его ближе к рыночной ставке, то есть дороже ПФ.
мы продаём в рассрочку — расчёт тот же?
рассрочка наполняет эскроу только на оплаченную часть: сделка есть, а ставка на непокрытый остаток не падает. если рассрочек в структуре продаж много, реальная цена простоя ближе к расчётной, чем кажется по числу «проданных» квартир.
это же ставка ЦБ и рынок — при чём тут мы?
частично — правда: рынок и ставка давят на всех одинаково. но 27% девелоперов выполнили план Q1 в том же рынке, по той же ставке. и главное: ставка снизится — сгоревшие месяцы процентов не вернёт. что в вашем простое рыночное, а что ваше, — покажет диагностика.
расчёт не врёт при вашей ставке · что калькулятор не учитывает
ползунок ставки для того и нужен: поставьте вашу эффективную ставку по кредитному портфелю проекта. калькулятор оценивает порядок величин: задача — показать масштаб. финмодель он не заменит.
сознательно не учитываем: график раскрытия эскроу и транши · разницу ставок покрытой и непокрытой частей · содержание готового фонда (охрана, отопление, налог на имущество) · инфляцию цены м² и скидки при затоваривании.
для проектов с покрытием эскроу ниже 100% почти всё неучтённое увеличивает потери — читайте результат как нижнюю оценку. если ваш портфель покрыт с запасом, ваша цена простоя ниже расчётной: считайте по спреду ставок или альтернативной стоимости капитала. точный расчёт под ваш график эскроу и транши — первая часть экспресс-диагностики.
а просто дать скидку — не быстрее?
скидка тоже стоит денег, и обычно больше: 5% дисконта на остатке 3 млрд ₽ — это 150 млн ₽. дороже четырёх месяцев простоя из примера выше. поэтому последовательность другая: сначала рычаги без демпинга, ценовые решения — в последнюю очередь и по данным, а не от отчаяния.
насколько этим цифрам можно верить?
рыночные константы — из открытых источников Q2 2026:
срок остатков 3,2 года и распроданность ввода-2026 — Аналитика ДОМ.РФ, май 2026
средневзвешенная ставка ПФ ~10% и покрытие эскроу ~73% — ЦБ РФ, февраль 2026
эффективная ставка ПФ 12–16% — Коммерсантъ, 2026
~3,5 трлн ₽ замороженного капитала — Эксперт, 2026
конверсия воронки и цикл сделки — форум «Движение», 2026
ваши вводные — ваши: калькулятор ничего не отправляет и не сохраняет, расчёт происходит в браузере. это ознакомительная оценка, не финансовая консультация и не оферта. расчёт фиксирует текущую ставку: при снижении ключевой будущие проценты уменьшатся — но не задним числом.
